Schlüssel-Fertigbau und Sanierung

Bei den Beratungsleistungen im Bereich Schlüsselfertigbau und Sanierung dreht sich fast alles um das Thema "Erfüllung des vertraglichen Bausolls" und "Baumängel".

Philosophie

Bei uns steht der Mangel im Mittelpunkt.

Hinter jedem Mangel steckt meist eine tieferliegende-komplexe Ursache, und somit mehr, als es der Anschein am Anfang macht. Hier ist es wichtig, die Mängel richtig zu verstehen, damit die Ursache nachhaltig behoben werden kann und nicht nur oberflächlich-augenscheinlich der Mangel beseitigt wird. Sonst tritt dieser Mangel ggf. mit der Zeit erneut auf.

Jedes Gewerk hat so seine typischen Fehlerquellen und Ausführungsprobleme. So gibt es mangellastige Gewerke wie z.B. WDVS oder Fenster / Rollläden, wo sehr viele Fehler gemacht werden.

Unser Ansatz: Unabhängige, sachliche und fachliche Beurteilung des zu erfüllenden Bausolls.

Naturgemäß gibt es zwischen Auftragnehmer (z.B. der Bauträger in Verbindung mit der ausführenden Baufirma oder die Sanierungsfirma) und dem Auftraggeber (i.d.R. der Erwerber oder privater Auftraggeber) oft unterschiedliche Auffassungen dazu, was als Mangel beurteilt werden kann. Diese Diskrepanz gilt es zu überbrücken und eine einvernehmliche Sichtweise zwischen beiden Parteien, wo es nur geht, herzustellen. Um ohne große Streitigkeiten Ihre Rechte durchzusetzen, hilft am besten eine unabhängige, sachliche und fachliche Beurteilung des zu erfüllenden Bausolls. Die juristischen Grundlagen hierfür bilden die sog. "Allgemein anerkannten Regeln der Technik", welche zum Zeitpunkt der Abnahme gültig waren, und die "vereinbarte Beschaffenheit" des Bauobjekts gemäß den Bauvertragsunterlagen (Bauvertrag, Sonderwunschvertrag, Baupläne, Baubeschreibung, Abnahmeprotokoll oder Sanierungsauftrag).

An diesen Punkt möchte das Ingenieurbüro Erdös unabhängig, fachlich unterstützend ansetzen und die Erwerber  des SFB-Objekts bzw. die  privaten Auftraggeber der Sanierung, zu Ihrem Recht in der fünfjährigen Gewährleistungsphase, verhelfen. So sollen zeit- und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen im Vorfeld, wo es nur geht, vermieden werden.

Folgende Leistungen werden im Bereich Schlüssel-Fertigbau und Sanierung angeboten:

1. Beratung vor Vertragsabschluss

Bereits vor Vertragsabschluss ist es wichtig zu wissen, was man da eigentlich unterschreibt. Denn der Vertrag bildet die juristische Grundlage für Ihr Schlüsselfertigbau-Projekt oder Ihren Sanierungsauftrag. Je mehr im Vertrag geregelt ist, desto besser, ganz nach dem Motto "Wer schreibt, der bleibt." Wir prüfen gerne zusammen mit Ihnen Ihre Vertragsunterlagen vor der Vertragsunterzeichnung und geben hilfreiche Ratschläge zu wichtigen Punkten. Die Bauverträge von Generalunternehmern zum Beispiel sind meist zu Ihren eigenen Gunsten formuliert. Hier gilt es ein faires Gleichgewicht zu erreichen. Auch der Sanierungsauftrag sollte vertraglich geregelt sein, damit der Umfang des zu erfüllenden Bausolls für alle Beteiligten klar ist und auch die Gewährleistungsphase ausreichend transparent geregelt ist.

2. Abnahmebegleitung

Der Zeitpunkt der Abnahme ist juristisch gesehen sehr wichtig, denn nach der erfolgten Abnahme findet die sog. "Umkehr der Beweislast" statt. D.h. nach der Abnahme muss der Erwerber / Auftraggeber dem Erbauer nachweisen, dass ein festgestellter Mangel auf die mangelhafte Bauleistung zurückzuführen ist. Ziel ist es deshalb bereits bei der Abnahme alle Mängel die schon ersichtlich sind, korrekt und vollständig zu erfassen, damit keine Gewährleistungsansprüche zum Zeitpunkt der Abnahme verloren gehen. Sind nämlich z.B. oberflächliche Unregelmäßigkeiten erstmal ohne Beanstandung abgenommen worden, so können diese trotz des Gewährleistungsanspruchs meist nur noch schwer vom Vertragspartner eingefordert werden, da diese sich dann genau auf die Abnahme berufen werden! Weiterhin soll vor Ort der direkte Abgleich der erbauten Leistung mit dem vereinbartem Bausoll erfolgen. Hierbei erfolgt die Beurteilung des Bausolls nach den vertraglichen Grundlagen wie:

• Allgemein anerkannten Regeln der Technik (welche zum Zeitpunkt der Abnahme gelten)
• Vereinbarungen im Bauvertrag oder Sanierungsauftrag
• Sonderwunschvertrag (Sonderwünsche gemäß Sonderwunschkatalog, Sonderwunschplan)
• Bauvertragspläne
• Baubeschreibung

Diese wichtige Sichtung der Vertragsunterlagen und Pläne um das theoretische Bausoll vorbereitend feststellen zu können, erfolgt im Vorfeld der Abnahme.

Zusätzliches fotografisches Abnahmeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll wird in der Regel von Ihrem Vertragspartner erstellt. Durch die fachliche Begleitung sollen jedoch alle Abnahmemängel vollständig erfasst werden. Die Abnahmeprotokolle werden in der Regel nur handschriftlich ohne Bilddokumentation erstellt. Deshalb wird parallel zum Abnahmeprotokoll noch eine fotografische Dokumentation der Mangelpunkte vor Ort von uns digital erstellt, mit der gleichen Nummerierung, wie auf dem Original-Abnahmeprotokoll. Dieses digitale Dokument soll am Ende der Abnahme ebenfalls von Ihnen als Erwerber / Auftraggeber und Ihrem Vertragspartner digital unterschrieben und damit zum Bestandteil des Abnahmeprotokolls werden.

3. Mangelmeldeservice Online

Natürlich treten auch Mängel erst im Laufe der Gewährleistungsphase auf oder werden erst dann richtig wahrgenommen. Für diese lange Phase von meist fünf Jahren bieten wir Ihnen einen professionellen Meldeservice pro Mangel an, damit auch diese Mängel fachlich und juristisch formal korrekt an Ihren Vertragspartner gemeldet werden. Hierbei fungiert das Ingenieurbüro Erdös als fachliches Bindeglied zwischen dem Endkunden und seinem Vertragspartner.

Die Erfahrung der letzten Jahre hat gezeigt, dass fachlich fundierte Mangelmeldungen vom Vertragspartner i.d.R. nicht einfach abgelehnt werden, sondern diese "ernst" genommen und auch beseitigt werden.

Der Online-Mangelmeldeservice beinhaltet folgende Leistungen:

Sie melden einen Mangel mittels digitalem Mangelformular an das Ingenieurbüro Erdös. Die Meldung beinhaltet die Mangelbeschreibung, die Verortung des Mangels im Grundriss und zwei bis drei Fotos.

Diese Meldung wird dann vom Ingenieurbüro Erdös qualifiziert geprüft und mit fachlichen Informationen angereichert, welche anerkannte Regel der Technik z.B. nicht eingehalten worden sind. Dies können z.B. Abweichungen von geltenden DIN-Norm Toleranzen sein. Mit diesen fachlichen Ergänzungen erfolgt dann die schriftliche Mangelanzeige nach BGB (oder nach VOB, je nach Vertragsgestaltung) an Ihren Vertragspartner mit konkreter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung.

Erfolgt innerhalb der Frist keine Reaktion, so kann noch eine Mahnung mit einer Nachfristsetzung erfolgen.

Erfolgt hier wiederum keine Reaktion, so kann dann die Ankündigung der sog. Ersatzvornahme ausgesprochen werden. Bei VOB-Verträgen wird zuvor der Mangel formal gekündigt. So dann haben Sie die Möglichkeit eine Drittfirma Ihrer Wahl zu beauftragen, den Mangel zu dokumentieren und fachlich korrekt beseitigen zu lassen. Die Kosten hat dann Ihr Vertragspartner zu tragen. Diese Kosten können dann entweder vom Gewährleistungseinbehalt / Schlussrate abgezogen / verrechnet werden, oder müssen im Nachgang vom Vertragspartner eingefordert werden, falls kein Einbehalt / Schlussrate nach Ablauf der Gewährleistungsphase vertraglich vereinbart worden ist.

Im letzteren Fall können die Kosten im Nachgang, aufgrund der fachlich fundierten und juristisch formal korrekten Mangelmeldung, und der Dokumentation der Mangelbeseitigung "sauber und belastbar" (ggf. juristisch) eingefordert werden. Das Forderungsmanagement erfolgt dann in der Regel von Ihrem beauftragtem Rechtsanwalt.

4. Schlussbegehungen

Ziel ist es hier wiederum vor Ablauf der Gewährleistungsphase (am besten ca. ein halbes Jahr vor Gewährleistungsende) alle vorhandenen Mängel vollständig zu erfassen, um diese fachlich qualifiziert an den Vertragspartner melden zu können, damit auch hier keine Gewährleistungsansprüche verloren gehen. Die Beurteilung der Mängel erfolgt ebenfalls nach den vertraglichen Grundlagen wie bei der Abnahme. Hinzu kommt noch das Abnahmeprotokoll selbst als Vertragsgrundlage.

WEITERE LEISTUNGEN